来源： 作者： 发布时间：2019-10-10

 重庆自清末开埠起，渝中半岛、江北城、弹子石南滨路沿线便已成为彼时重庆向世界开放的桥头堡。千禧年后，重庆早于内陆诸多1.5线城市开启城市更新序幕，江北城、化龙桥等片区开始大规模城市动迁。旧时的渝中半岛、江北城，今日已是高楼林立的商务核心区。

作为“一带一路”与长江经济带的重要支点，重庆在两江新区、自贸试验区、中新互联互通项目等政策加持下，成为中国西部、长江上游地区的经济、金融中心以及对外开放高地。解放碑与江北嘴两大CBD便是这一经济金融中心的核心区。解放碑CBD是总部经济、外资企业、世界500强企业最集中的商务区，而江北嘴CBD则成为渝金融企业聚集度最高的区域，域内金融资产总量占全市近三分之一。金融业、服务业、房地产建筑仍然是重庆甲级办公楼市场的核心需求支撑。近期伴随重庆加速智慧城市建设，腾讯等一大批国内龙头科技企业落户重庆，TMT（科技新媒体）与联合办公行业发展势头强劲，成为重庆办公需求的新引擎。

重庆办公楼市场已从单一CBD发展至“双核心CBD+多极化商务区”格局

回顾重庆商务区的发展历程，解放碑CBD是重庆商务市场的发源地，今天仍是重庆的核心CBD。伴随重庆城市更新，渝中区的大石化板块与江北区的江北嘴成为办公商务市场的新引擎。同期，渝北区的照母山板块以产业办公楼为依托快速成长，成为最具代表性的新兴商务子市场。

仲量联行数据显示：截至2019年上半年，江北嘴CBD甲级办公楼存量已突破140万平方米，高居各子市场之首，成为重庆体量最大的商务区；照母山板块紧随其后，超过70万平方米；而解放碑CBD、大石化板块的甲级办公楼存量接近60万平方米。

核心CBD的租户差异化路径：强商业属性 VS 强商务属性

重庆两大核心CBD在经历多年发展后，其发展路径各异。解放碑CBD依托网红经济、夜间经济，旅游业迅速崛起，旅游客群迅速攀升。市场同样作出及时反应，以甲级办公楼租户作为样本进行分析，解放碑CBD中酒店与餐饮类租户占比迅速提升，截至上半年已攀升至12.9%，远高于江北嘴CBD。此外，具有强商圈黏性的零售贸易与针对C端的消费服务业占比同样高于江北嘴CBD，体现出解放碑万亿级商圈对办公需求结构的深远影响。此外，甲级办公楼外资企业占比这一数据解放碑依然占优，达到15.0%，远高于江北嘴CBD的3.8%。

综上所述，世界500强企业、外资企业、具有高商圈粘性的租户更加青睐解放碑CBD。

对比发现，江北嘴CBD作为重庆金融业最集中的区域，其金融业、服务业、房地产建筑业等传统办公需求更加活跃。甲级办公楼中，银行、保险、证券等传统金融业占比超过30%。近年来，江北嘴CBD商务配套设施不断完善、通达性逐年提升，对专业服务类企业的吸引力逐年增强，相关产业的租赁需求迅速提升，跃升至前三。2019年上半年，四大会计师事务所毕马威、融创地产等专业服务业、地产头部企业相继进驻江北嘴。

因此，江北嘴CBD的办公楼租户结构仍相对传统，金融业、专业服务、房地产建筑等传统租户类型更加青睐江北嘴CBD。

应用仲量联行地理信息系统MapIT分析重庆甲级办公楼产业结构与分布

纵观重庆几大产业分布，金融业与专业服务主要分布在两大核心CBD，江北嘴高于解放碑。而零售贸易类企业以解放碑CBD为主要聚集区，化龙桥企业天地同样具有一定数量占比。而科技类租户在重庆以照母山的产业办公楼为主要聚集区（产业办公楼在地图上未显示），在甲级办公楼的分布仍以核心CBD为主导。

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金融业

专业服务业

零售贸易业

科技新媒体业
江北嘴与解放碑两大CBD领先重庆办公楼宇租金表现

截至2019年第二季度，江北嘴CBD与解放碑CBD优质办公楼的平均租金处于第一梯队，分别报95.8、90.5元/平方米/月，且90分位、10分位租金均高于其他商务子市场的对应指标。而观音桥凭借强商圈属性，办公楼的区位溢价能力得以凸显，但由于商圈内高品质、持有型办公楼物业存量较小，导致租金水平落后解放碑、江北嘴两大CBD。商务区的成熟同样离不开业主方的资产管理策略。两大核心CBD的办公楼自持项目占比较高，尤其是江北嘴高达74.4%。单一业权楼宇在后期招商、运营及物业管理、资产管理方面的优势显而易见。业主方运营招商实力与物业溢价水平正相关，并反映成熟资产管理模式的价值。

在仲量联行最新发布的《楼宇经济3.0》报告中显示，办公空间将聚焦人和企业的真实需求，科技、绿色、共享、多元的办公场景将主导未来办公。业主方如何顺势而上，提升自身资产管理水平或将是核心。

产业转型，智造机遇

今年8月，第二届中国智博会在渝召开，吸引众多智能产业龙头企业参展。上半年，腾讯、紫光等国内科技企业相继进驻中国，设立区域总部。展望未来，支撑重庆办公楼的需求除金融业、专业服务、房地产建筑、零售贸易外，未来与智能产业、科技产业高度关联的上下游企业也将快速成长，支撑重庆产业及商业办公楼的需求。智能化产业将为重庆这座新晋智慧城市的经济发展赋能，成为未来办公需求的新引擎。两大核心CBD将继续引领重庆办公楼市场发展，而照母山光电园板块也将成为市场全新增长极。依托产业转型升级，重庆办公楼市场将逐步形成“双核心+多极化”的商务格局。